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Mieten objektiv beurteilen

Erstmals gibt es jetzt einen Mietspiegel für die Gemeinde Hiddenhausen. Er ist eine Orientierungshilfe und soll es Vermietenden sowie Mieterinnen und Mietern erleichtern, die Miethöhe einer Wohnung eigenverantwortlich zu vereinbaren und dabei Art und Größe, Beschaffenheit, Lage sowie energetische Ausstattung angemessen zu berücksichtigen. Zugleich ist der Mietspiegel ein Begründungsmittel für Mieterhöhungen nach §558a Abs. 3 BGB. Der Mietspiegel gilt seit dem 01.11.2023.

Der Mietspiegel gilt für nicht preisgebundene Wohnungen.

Er gibt eine Übersicht über die ortsüblichen Vergleichsmieten für Wohnraum in der Gemeinde Hiddenhausen. Ortsübliche Vergleichsmiete meint hierbei die Kaltmiete für nicht möblierten Wohnraum ohne Betriebskosten aller Art.

Grundlage des Mietspiegels ist eine Mieterhebung in Hiddenhausen.

Eingang in den Mietspiegel fanden nur Mieten, die in den letzten sechs Jahren neu vereinbart oder verändert wurden. Mieten für Einfamilienhäuser blieben unberücksichtigt, weil hierzu nicht genug Daten vorliegen.

MIETSPIEGEL 2023

Baualtersklasse
Größe unterer
Wert in
Euro
Mittelwert
in Euro
oberer
Wert
in Euro
bis 1960
bis
60 m²
4,50
5,72
6,50
über
60 - 80 m²
4,50
5,26
6,50
über
80 - 100 m²
4,00
5,26
6,50
über
100 m²
4,00
5,42
6,50
1961 bis 1980
bis
60 m²
5,50
6,09
7,00
über
60 - 80 m²
5,00
5,52
6,50
über
80 - 100 m²
4,50
5,34
6,50
über
100 m²
4,50
5,50
6,50
1981 bis 2000
bis
60 m²
6,00
7,05
8,00
über
60 - 80 m²
5,50
6,45
7,00
über
80 - 100 m²
5,00
5,85
7,00
über
100 m²
5,00
5,83
7,00
2001 bis 2022
bis
80 m²
5,00
6,91
10,00
über
80 - 100 m²
5,00
7,45
10,00
über
100 m²
5,00
6,98
9,00
 

Der Mietspiegel Hiddenhausen 2023 ist ein einfacher Mietspiegel nach §558c Bürgerliches Gesetzbuch.

So funktioniert der Mietspiegel

Für den Mietspiegel wurden die Wohnungen in Baualtersklassen und Wohnungsgrößen eingeteilt. Für jede Kombination dieser beiden Werte nennt der Mietspiegel die
Ø Quadratmetermiete – den Mittelwert – für vergleichbare Objekte.

Zusätzlich enthält der Mietspiegel auch Mietzinsspannen. Sie ermöglichen die Einordnung eines konkreten Wohnraums unter Berücksichtigung der Merkmale Wohnlage, Beschaffenheit und Ausstattung sowie energetische Modernisierung.

Baualtersklasse und Wohnfläche

Grundsätzlich gilt: Eine Wohnung gehört zu der Baualtersklasse, in der das Gebäude erstellt wurde. Wurde ein Altbau oder eine Wohnung neubaugleich saniert bzw. modernisiert oder wurde durch An- oder Umbau neuer Wohnraum geschaffen – z.B. Dachgeschossausbau –, ist die Wohnung in die Baualtersklasse einzuordnen, in der die Baumaßnahme erfolgte.

Dabei gilt eine Altbauwohnung nur dann als umfassend modernisiert, wenn ihr Wohnwert nachhaltig verbessert wurde und ihre Ausstattung, Größe und Beschaffenheit jetzt im Wesentlichen einer Neubauwohnung entsprechen. Voraussetzung ist, dass ein wesentlicher Bauaufwand betrieben wurde.

Die Größe der Wohnung entspricht der gemäß Wohnflächenverordnung berechneten Quadratmeterzahl – und zwar ohne außerhalb der Wohnung liegende Zusatzräume.

Wohnlage

Der Mietspiegel bezieht sich auf Objekte in normaler bzw. guter Wohnlage.

Wohnlagen mit erheblicher Belastung – z.B. Lärm, Abgase an Ausfallstraßen, schlechte Infrastruktur, größere Gebäudekomplexe – sowie überdurchschnittliche Wohnlagen – z.B. besonders ruhig, verkehrsgünstig oder zentral – sind bei der Einordnung in die Mietpreisspannen zu berücksichtigen.

Beschaffenheit und Ausstattung

Die Werte des Mietspiegels gelten für abgeschlossene, unmöblierte Wohnungen mit Zentral‐ oder Etagenheizung und eingerichtetem Bad. Unterschiede in Beschaffenheit und Ausstattung bilden die Mietpreisspannen ab.

Besonders ungünstige Merkmale – z.B. ein unpraktischer Grundriss – können zu Abschlägen führen. Überdurchschnittliche Ausstattungen oder Modernisierungen – z.B. komplette Badsanierung, Herstellung von Barrierefreiheit – können Zuschläge rechtfertigen.

Energetische Vollmodernisierung

Bei einer energetischen Vollmodernisierung beträgt der Ø Mietzuschlag 1,00 €/m². Dieser Wert ist nur für Gebäude anzuwenden, bei denen alle(!) folgenden Maßnahmen durchgeführt wurden:

  • Austausch bzw. Erneuerung der gesamten Heizungsanlage nach 2001
  • Wärmedämmung aller Außenwände nach 2001
  • Wärmedämmung des Daches oder des Dachbodens nach 2001
  • Erneuerung und Modernisierung aller Fenster ab 1995

Erfüllt eine Wohnung nur einzelne oder mehrere dieser Merkmale, kann der Ø Mietzuschlag anteilig berücksichtigt werden.

Herausgeber des Mietspiegels

Herausgeber:
Gemeinde Hiddenhausen
Amt für Wohnen und Soziales
Rathausstraße 1
32120 Hiddenhausen

Erstellt und beschlossen von:
Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Herford und in der Stadt Herford, Amtshausstraße 2, 32051 Herford

Anerkannt von:
Verein der Haus-, Wohnungs- und Grundstückseigentümer e.V. Herford, Rennstraße 33, 32052 Herford
Haus & Grund Ortsverein Herford e.V. Unter den Linden 25, 32052 Herford
Mieterverein Herford e.V., Auf der Freiheit 2, 32052 Herford
Mieterbund Ostwestfalen-Lippe, Marktstraße 5, 33602 Bielefeld

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